Investire in proprietà da affittare può essere molto redditizio. Tuttavia, i proprietari devono spesso decidere: scegliere affitti brevi o contratti di locazione lunga? Ogni opzione ha i suoi benefici e potenziali ritorni sull’investimento (ROI). In questo articolo, confronteremo il ROI degli affitti brevi con i contratti di locazione lunga, utilizzando dati reali dall’Italia. Questo confronto aiuterà i proprietari a prendere la decisione migliore per le loro proprietà.
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Comprendere le Basi
Affitti Brevi
Gli affitti brevi prevedono l’affitto di una proprietà per pochi giorni o settimane. Questo è comune con piattaforme come Airbnb e Booking.com. I turisti e i viaggiatori d’affari spesso preferiscono gli affitti brevi perché offrono più flessibilità e un’esperienza personalizzata.
Contratti di Locazione Lunga
I contratti di locazione lunga prevedono l’affitto di una proprietà per periodi più lunghi, di solito da sei mesi a un anno o più. Questa opzione è preferita da chi cerca una sistemazione stabile e a lungo termine.
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Confrontare il ROI
Potenziale di Reddito
Affitti Brevi
Gli affitti brevi hanno generalmente tariffe notturne più alte rispetto ai contratti di locazione lunga. Ad esempio, nelle città italiane come Roma, Firenze e Venezia, la tariffa media notturna per un affitto breve può variare da €150 a €300. Supponendo un tasso di occupazione medio del 80% (metà maggio), un affitto breve potrebbe generare:
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€150 per notte x 24 notti al mese = €3.600 al mese
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€300 per notte x 24 notti al mese = €7.200 al mese
Contratti di Locazione Lunga
I contratti di locazione lunga offrono un reddito più stabile ma a tariffe mensili più basse. Nelle stesse città, un appartamento con una camera da letto potrebbe essere affittato da € 700 a € 1.200 al mese.
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Reddito medio da locazione lunga: €700 a €1.200 al mese
Tassi di Occupazione
Gli affitti brevi hanno spesso tassi di occupazione variabili a seconda della stagione e della domanda di mercato. Durante le alte stagioni, come l’estate e le vacanze, i tassi di occupazione possono essere elevati. Durante i periodi di bassa stagione, i tassi di occupazione possono diminuire.
I contratti di locazione lunga di solito hanno un’occupazione costante perché gli inquilini rimangono per periodi più lunghi. Questo fornisce un reddito stabile senza le fluttuazioni degli affitti brevi.
Costi Operativi
Affitti Brevi
Gestire un affitto breve comporta costi più elevati, tra cui:
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Tariffe di pulizia al cambio degli ospiti
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Utenze (spesso incluse nel prezzo dell’affitto)
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Manutenzione e riparazioni dovute a un maggiore uso della proprietà
Gestire un affitto breve con Hello Srl comporta costi più bassi:
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Solo una commissione di gestione dal 10 al 18% (che include tutti i costi menzionati sopra, pagati dalla società di gestione o dagli ospiti)
Contratti di Locazione Lunga
I contratti di locazione lunga hanno generalmente costi operativi più bassi:
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Pulizia e costi di turnover meno frequenti
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Utenze pagate dall’inquilino
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Costi di manutenzione e riparazione inferiori
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Meno commissioni di gestione a causa di una gestione meno intensiva
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Implicazioni Fiscali
Gli affitti brevi in Italia sono tassati in modo diverso rispetto ai contratti di locazione lunga. L’aliquota fiscale per il reddito da affitto breve può essere più alta. I proprietari devono anche considerare l’impatto dell’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) e delle tasse locali sui turisti. Il reddito da locazione lunga è generalmente tassato a un’aliquota inferiore, rendendolo più semplice dal punto di vista fiscale.
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Caso di Studio: Roma
Confrontiamo un appartamento con una camera da letto a Roma:
Affitto Breve
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Tariffa media notturna: €150
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Tasso di occupazione: 80% (metà maggio)
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Reddito mensile: €150 x 24 notti = €3.600
Costi operativi variano a seconda di chi gestisce l’affitto breve:
Costi operativi mensili (gestito da te) |
Costi operativi mensili (gestito con Hello Srl) |
€600 (pulizia, utenze, manutenzione) |
15% (se è un Bed&Breakfast) = €450 |
Reddito netto mensile: €3.600 – €600 = €3.000 |
Reddito netto mensile: €3.600 – €450 = €3.150 |
Contratto di Locazione Lunga
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Affitto mensile: €1.000
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Costi operativi mensili: €200 (manutenzione)
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Reddito netto mensile: €1.000 – €200 = €800
In questo esempio, l’affitto breve genera un reddito netto più alto (€3.000) o (€3.150 se lavori con noi) rispetto al contratto di locazione lunga (€800). Tuttavia, questo reddito più alto comporta più lavoro di gestione e tassi di occupazione variabili.
Conclusione
Quando si decide tra affitti brevi e contratti di locazione lunga, i proprietari devono considerare il potenziale di reddito, i costi e i rischi. Gli affitti brevi possono offrire ritorni più elevati, specialmente nelle aree turistiche, ma richiedono una gestione più attiva e hanno costi più alti. I contratti di locazione lunga forniscono un reddito stabile e prevedibile con minori esigenze di gestione e costi.
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Yasmina A. , Barsbold L.